谈居住观念的转变 对开发商前期技术工作的新要求
  　　经过几年的发展，房地产业（尤其是住宅业）发展的环境已出现很大的变化，消费者越来越成熟。随着社会的进步，人民生活水平的提高，越来越多人呼吁"以人为本"的生存空间，追求"人与环境、自然的协调、融合"，对小区居住环境、配置设施等方面越来越挑剔，现代居住理念的深入人心，要求开发商和设计师推出更符合现代人消费心理的住宅产品。与此同时，政府的调控越来越规范、市场化，银行规避风险的策略也越来越精明、完善，所有这些，都促使房地产业告别"暴利"而进入"微利时代"，从而要求开发商越来越理性，紧紧把握住市场脉搏，营造经济效益、社会效益和环境效益协调同意的康居小区。房地产本身就是以营造符合人类发展和人性需求的健康文明理想家园为最终目的，有人说，房地产的销售是一种生活方式，房地产的销售是一种亚文化，房地产的销售是一种新的时尚，因而当前房地产市场上体育地产、旅游地产、教育地产、文化地产等各种所谓符合地产模式崭露头角，绿色住宅、生态住宅、健康住宅频频亮相，整个房地产市场一派光光溢彩、百花齐放、轮番作秀的大好形式。欢呼、兴奋之余，细心观察目前市场上的住宅产品，结合笔者曾参与开发建设的宁波"江南春晓"、"锦沧文华"及北仑"海琴园"三个住宅小区，深感还有诸多问题有待我们斟酌、思索。

　　一、关于规划设计 当前，我国住宅建设正面临调整增长期和质量提升期，社会和科技的进步，经济和文化水平的提高，使未来居住模式发生较大变量，对住宅建设提出更高的要求。居住区作为人类生存的基本环境，是人与自然环境和人与社会环境结合的基点，因此，科学合理的规划设计是居住区开发首要的一步，也是关键性的一步。从人文主义出发，确立"以人为本"的规划设计思想，强调人与环境的融合，通过多样化的物质空间形态的组合，努力营造一个绿色生态、可持续发展、智能化、生活便捷、自然环境优美与人文环境愉悦的康居小区，应当作为居住区规划设计构思的基本出发点。

　　 1、科学分析，合理把握居住小区的规划定位 房地产开发的重点除了地段还是地段，无论是开发商还是购房者都非常重视楼盘的位置、地段，因此房地产开发有着鲜明的区为概念。城市在不断地扩展过程中，会逐步形成性质不同、发展水平参差不齐的区域，不同的区域在经济、文化、环境、社会发展等方面差别很大。随着土地供给的市场化、规范化，城市规划区域经济的不断调整，因此开发商拿到的地块区域性差别大，地价有高有底。由此，开发商在投资决策时，要详细了解并分析所购置地块的区为特征和开发条件，根据地块所在区域的规划、交通、市政、商业、文化、教育、医疗、社区服务等条件，广泛深入地进行市场调研，根据人们不同的需求和市场供给情况，锁定主流购房者群体，并依据他们的消费需求与消费心理，同时顾及一定的前瞻性、超前性和一定地段的特色，科学分析，抓住特点，确定拟开发住宅小区的总体规划定为，明确建设方向。 宁波"江南春晓"住宅小区的开放建设，紧紧抓住规划定位这一主线，顺应宁波城市东扩的发展趋势，大力诠释郊居理念，体现"后小康"居住模式，建筑以四层双复公寓、低层公寓为主，结合联排别墅、独立别墅等，营造一超大规模、低层低密度的高尚社区。实践证明，这一规划定位是正确的，不但是提高了小区开发的档次，取得了可观的经济效益和社会效益，同时带动了周边地区的土地开发和土地大幅升值，在宁波东大门形成了一道亮丽的住宅群风景线，倍受业界关注。

　　 2．以人为本，优化居住小区的规划设计 目前，消费者对住房的要求越来越高，消费者在认可楼盘的区位后，还关心该楼盘的规划、设计功能如何，迫切希望了解该楼盘的总体规划设计方案。这就要求开发法商将"以人为本"的规划思想与开发理念上升到提高规划设计水平，在总体规划的空间构思上，要体现文化的、地方的设计理念，追求人、住宅与自然环境的和谐统一、融合共生。小区总体规划应注重利用自然的、文化的、社会的等大环境资源，使居住小区与城市空间、城市环境相协调，注重整体的协调性与科学性。灵活、充分地利用小区周边的现有资源，不仅能节约开发建设成本，也能使小区相对周边环境显示出独特的优势，在与周边环境密切联系的同时又不失自己的特色。"以人为本"的开发理念促使开发商在进行小区规划时，统盘考虑消费者的各种需要，最大限度的满足人们的安全、舒适、便捷、健康、美观、体现自我价值等方面的需求，在小区的总体布局时注重造就阳关普照、空气清新、绿意盎然的生态环境，讲究住宅的朝向、日照、采光、通风，有利与安全与健康，讲究营造赏心悦目的楼宇空间，富有文化内涵的共享空间，供居民交流、休闲、健身的活动空间，倾心塑造安全、幽雅、舒适而又充满活力的人居社区，从而创造出一个功能布局合理，小区交通骨架明确、线路组织清晰，绿化环境美观、亲切，配套设施齐全，建筑风格独特的住宅产品，提高生活品质，优化居住环境，从而突出住宅小区的"亮点"、"卖点"。 位于宁波开发区明州路中河公园旁的"海琴园"住宅小区，南临北仑海之系列五大公园绿化，周边宾馆、商厦、超市、银行、学校、医院林立，政府机关近在咫尺，交通便捷，配套齐全，地段价值凸现。如何在这黄金地段塑造精品，使之成为钻石，顺理成章的成为开发这一小区的主题。小区设计方案几易其稿，经多方案论证比较，最后选择方案，在次基础上，又深入细化方案，优化设计，突出小区的特点，因而尽管"海琴园"住宅小区楼盘价格较周边小区房价高出一大截，但开盘后购房者络绎不绝，争相订购，在宁波开发区的住宅市场上亮出了一张尊贵的住宅名片，有口皆碑。
   
   
 
 
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